Je pozemek pod vaším domem vůbec váš?

České právo oddělovalo donedávna práva k budově od práv k pozemku zastavěného budovou. Pozemek a budova tak byly v právním smyslu dvě samostatné věci. Jaké problémy tahle úprava mohla způsobit, se přesvědčili obyvatelé mnoha městských částí včetně Prahy 10. Problémy se začaly objevovat po roce 1989, kdy začaly privatizace domů a bytů, a následně noví vlastníci zjistili, že pozemek pod jejich nemovitostí jim nepatří. To je i případ sídliště Vlasta.

Sídliště Vlasta mezi ulicemi Vršovická, Moskevská a Kirgizská a železnicí vyrostlo naproti továrně Koh-i-noor mezi roky 1972 a 1977. Na jeho místě se původně nacházela kasárna, která byla postavena na konci 19. století. Ta pak byla postupně zbourána, aby udělala místo pro nové domy, do kterých byli nastěhováni původní obyvatelé Milovic, kteří museli uvolnit místo pro sovětské vojáky po okupaci v roce 1968. Součástí sídliště byla také nová budova radnice. Po roce 1989 postupně byly byty v panelových domech privatizovány a vznikla Sdružení vlastníků bytových jednotek jednotlivých domů. Co ovšem vyřešeno nebylo, byly pozemky pod domy, které stále patřily Ministerstvu obrany (MO).

Ministerstvo obrany pozemky nabídlo k odkupu, ovšem původně neoslovilo přednostně sdružení vlastníků bytových jednotek, což mu nakonec doporučilo Ministerstvo financí (MF), když do prodeje zasáhlo. V roce 2010 totiž MO vyhlásilo otevřené výběrové řízení na zjištění zájemce o koupi předmětných 59 pozemků v k.ú. Vršovice. Teprve v roce 2013 se podařilo uzavřít kupní smlouvu na prodej těchto pozemků se soukromou společností, která byla vybrána jako vhodný kupec v opakovaném (až 9. kole) výběrového řízení. Tato kupní smlouva ale nebyla schválena ze strany Ministerstva financí. Ve zdůvodnění MF mimo jiné doporučuje MO jednat napříště o prodeji pozemků se společenstvími vlastníků jednotek (SVJ) v přilehlých bytových domech na sídlišti Vlasta. Proč je to vlastně tak důležité? Mezi majiteli bytů totiž začaly kolovat zvěsti, že pozemky může vítěz zakázky například oplotit a zamezit majitelům bytů vjezd auty bez zaplacení „parkovného“ apod. To by, jak si každý dovede představit, nebylo určitě v zájmu majitelů bytů na sídlišti Vlasta.

Přednostní odkup nakonec využilo například Společenství vlastníků jednotek pro dům Uzbecká 1409, 1410, 1411, 1412. Které koupi odsouhlasilo na svém loňském květnovém shromáždění. Zajímavostí je, že pozemky nejsou nijak rozčleněny, takže platí „kdo dřív přijde, ten dřív mele“. Záleží tedy na tom, jak rychle budou sdružení vlastníků reagovat na nabídku, protože to do značné míry ovlivní, jaké pozemky kolem bytových domů budou ještě k dispozici.

Nový občanský zákoník už tento problém řeší v paragrafu 506, který stanoví, že „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“[1] „Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se uplatní přechodná ustanovení…“[2] Pro případ, že stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka, stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku, ale ustanovení § 3056 nového občanského zákoníku zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí. Postup Ministerstva financí je tak v souladu s novou formulací zákona.

Veronika Žolčáková

[1] http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-1-hlava-4-dil-3

[2] http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/stavba-jako-soucast-pozemku

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>